Bye Bye Patron : Investissement immobilier & liberté financière

J'ai les appartements, j'ai les loyers, mais comment je récupère l'argent un jour ? C'est la question que personne ne pose publiquement en immobilier, et c'est tout le sujet de cet épisode solo. 💶

On parle fiscalité, PEA, assurance-vie et impôt, parce que c'est là que se joue votre sortie. Le PEA est plafonné à 150 000 € de versements et vous sort à un taux d'imposition sans commune mesure avec la tranche marginale plus les prélèvements sociaux que vous payez sur des loyers imposables. Sur l'assurance-vie, un point que beaucoup ignorent : en cas de retrait, la fiscalité ne porte pas sur la totalité du retrait, mais sur la seule part de gain. 📊

Je pose d'abord le diagnostic : votre levier bancaire baisse chaque année pendant que la taxe foncière monte et que vos amortissements réintégrés alourdissent la facture finale. Puis je déroule la carte complète des ETF : le socle World et All-World, les ETF éligibles PEA, l'indice ACWI dans lequel j'investis en ce moment, l'ETF à 0,03 % de frais, les briques pour sortir du biais américain (World ex-USA, S&P 500 Equal Weight, Stoxx Europe 600, zone euro pure sans risque de change), où parquer sa trésorerie avec un ETF monétaire overnight, et l'astuce que la plupart des détenteurs de PEA ignorent pour placer du cash à l'intérieur du PEA sans faire de retrait. 🧭

On regarde aussi ce qui coûte cher : 34 % du S&P 500 concentrés sur sept sociétés, le S&P 500 qui affiche +17,88 % en dollars mais +3,6 % en euros sur 2025, le ratio de Shiller à 40 aux États-Unis contre 20 en Europe, l'obligataire d'État à -9,9 % sur cinq ans pendant que le MSCI World faisait +83 %, et les thématiques à la mode qui ont détruit du capital : hydrogène -50 % sur cinq ans, énergies renouvelables -87 % de pire chute, cloud -45 %, luxe +2,4 %. ⚠️

Et enfin le chemin chiffré : 2 900 € par mois sur 10 ans, 960 € par mois sur 20 ans, ou bien on branche le moteur immobilier directement dedans. Un bien acheté 98 000 € et revendu 138 000 € m'a laissé 60 000 € nets avec l'amortissement du capital : ces 60 000 € peuvent peser près de 200 000 € plus tard et diviser par deux l'effort mensuel. 🚀

Deux moteurs qui travaillent en même temps, l'immobilier et la bourse. Une fiscalité plus douce. Un capital qui peut vous suivre si vous quittez la France. Et une gestion qui tient en 15 minutes par an. 🎧

Cet épisode est la suite logique de « La fusée vers le million » : on avait construit la fusée, aujourd'hui on parle de la mise en orbite. Rien de ce qui est dit ici n'est un conseil en investissement.

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À force d’entendre les mêmes ratios sur Instagram ou dans les bouquins, on finit par les prendre pour des lois mathématiques. 🛑 Pourtant, entre la théorie et la réalité d’un investisseur qui gère des dizaines de lots, il y a souvent un gouffre. Dans cet épisode solo, je mets ma casquette de financier pour déconstruire les chiffres que tout le monde répète... souvent à tort ! 🧐💸

L’idée n’est pas de vous donner des conseils de débutants, mais de confronter ces "vérités" à la réalité du terrain et de la gestion de fortune. 🚀📈

Au programme de cet épisode :

L’hérésie de la règle des 4 % : Pourquoi ce calcul est le meilleur moyen de vous décourager inutilement et pourquoi elle est inadaptée en Europe. 📉❌

Exploser le plafond des 35 % d’endettement : Comment continuer à actionner le levier bancaire quand le HCSF semble vous bloquer. 🏦💥

Le piège de la rentabilité à deux chiffres : Pourquoi chasser absolument le 13 % de rendement peut ruiner la liquidité et la revente de votre patrimoine. 🏠⚠️

La réalité du million d'euros : Entre ceux qui pensent que c’est le Graal et ceux qui disent que "ce n’est rien", on remet l'église au milieu du village. 💎💰

Bourse et fiscalité : On parle PEA, Flat Tax et pourquoi l’obsession des dividendes est souvent une erreur stratégique et fiscale. 📊⚖️

Résidence principale et cashflow : Pourquoi votre RP reste votre meilleur outil de création de capital et pourquoi le cashflow positif n'est pas l'alpha et l'oméga. 🏠✨

Les faux débats sur les dépenses : Pourquoi changer d’iPhone ou boire un café ne vous empêchera jamais d’être libre, contrairement aux mauvais choix de leviers. 📱☕️

Épargne de précaution et risques réels : Pourquoi compter en "mois de salaire" est une aberration pour un entrepreneur ou un investisseur chevronné. 🛡️🔥

Un épisode dense pour sortir des sentiers battus, arrêter de suivre la masse et piloter vos actifs avec une vision beaucoup plus pragmatique. Bonne écoute ! 🎧🔥🚀

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Également, pour donner de la force à Samir, voici le lien de son livre : https://amzn.eu/d/089PzauL

Passer de facteur à un patrimoine de 20 lots en optimisant chaque ligne de son bilan, c'est le tour de force de Samir. Dans cet épisode, on va voir comment ce fonctionnaire et père de 3 enfants a utilisé l'effet de levier pour se construire un empire immobilier en partant de zéro. 🚀

On commence par la base : comment une simple résidence principale a généré 100 000 € de cash net en 5 ans pour propulser ses investissements suivants. Samir nous raconte ses erreurs, notamment le piège du Pinel qu'il a dû pivoter en urgence en LMNP pour sauver sa rentabilité et s'adapter à sa fiscalité. 📈

Mais là où l'épisode devient passionnant pour les investisseurs, c'est sur sa stratégie d'accélération brutale 🔥: 

L'arbitrage et le crédit long terme : L'utilisation du financement sur 25 ans pour acquérir 120 000 € de SCPI via des montages spécifiques (CFCAL). 📈

L'immeuble de rapport à 13 % : Son « coup de poker » pour sécuriser un immeuble de 7 lots en faisant une offre au-dessus du prix, sans visite, pour battre la concurrence.👊

Le Hack de la RP gratuite : Le montage final pour acquérir une maison à 1 million d’euros en région parisienne, intégralement autofinancée par un cabinet médical de 4 praticiens attenant. 🏠🩺

Un épisode dense en chiffres et en stratégies d'exécution pour ceux qui veulent passer à la vitesse supérieure. Bonne écoute ! 🎧

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Prochain événement à Strasbourg (Hoerdt) le 7 novembre :toutes les informations et inscriptions sur : www.grosbillets.com/67

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Mon programme sur la fiscalité immobilière : www.grosbillets.com/fisca

Avoir 20 ans de recul sur ses propres investissements, c’est un luxe assez rare pour être souligné ! ⏳ Cette semaine, je reçois Sara qui a acheté ses premiers parkings à l’âge de 18 ans et qui, depuis, a exploré quasiment toutes les strates de l’immobilier : du studio à la division de plateaux bruts, jusqu’à la création de cabinets paramédicaux. 🏥🏘️

Ancienne banquière en gestion de patrimoine en France puis en Suisse, Sara nous apporte une vision très "chiffrée" et analytique du métier. On ne va pas faire de la théorie, mais parler de l'évolution concrète des loyers sur deux décennies et des arbitrages nécessaires pour durer sans s'épuiser. 🧠💰

Au programme de l'épisode :

L'évolution du marché du parking : Comment ses loyers sont passés de 80€ à 180€ en 20 ans et pourquoi c'est l'actif "zéro travaux" par excellence. 🚗💨

Le pivot stratégique post-Covid : Pourquoi elle a décidé de transformer ses Airbnb et ses colocations en baux longue durée familiaux pour gagner en sérénité et en stabilité. 🏠💤

🇨🇭Le modèle bancaire suisse : Tout comprendre sur l'hypothèque où l'on ne remboursepasle capital ! Une stratégie redoutable pour maximiser son cash-flow immédiat. 💸

Division de plateaux & Transformation : Comment elle a créé de la valeur en divisant des surfaces brutes et en changeant la destination de certains biens. 🛠️✨

Un échange dense sur la réalité d'un parc immobilier qu'on gère sur le long terme. À consommer sans modération par tous ceux qui veulent sortir des sentiers battus pour structurer sérieusement leur patrimoine ! 🏎️💨✨

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Exploiter sa résidence principale pour en faire un levier de richesse net d’impôts, c’est le sujet de la semaine avec mes deux invités, Mehdi et Nico du podcast "Riche d'Expériences". 🏠🔥

On commence par les débuts "hardcore" de Mehdi qui finançait ses premiers apports avec un job plutôt atypique dans les backrooms du Marais 🧼💸, avant de basculer dans la cour des grands. On voit comment il a généré 72 000 € de profit net sur sa première maison squattée sans même poser un parpaing, simplement en jouant sur l'urbanisme et la validation d'un permis de construire. 🏗️📈

Au programme de cet échange entre investisseurs qui n'ont pas froid aux yeux :

L'optimisation technique : Les secrets du "souplex" et de la fenêtre anglaise pour créer de la surface habitable valorisable là où les autres ne voient que des caves sombres. 🕳️🏢

L’offre "massacrée" : La stratégie de Nico pour débusquer des biens avec 100k € de baisse de prix et sortir des plus-values de 240 000 € après travaux. 🔥🔥🔥

L’exploitation hybride de la RP : Comment transformer son garage, son sous-sol en salle de sport ou louer des parkings pour effacer totalement son crédit immobilier. 🏋️‍♂️📦

Cap sur l'international : Pourquoi ils délaissent certains secteurs français pour la division foncière et le marchand de biens sur l’île de Madère. 🇵🇹🏝️

On aborde aussi sans tabou la psychologie de l'investisseur : la gestion du mode "All-in", la solitude du leader face aux imprévus de chantier et l'impact de ce mode de vie sur la famille et le couple. 🚧💔

Un épisode dense, réservé à ceux qui veulent arrêter de voir leur RP comme un passif et commencer à la piloter comme un actif de marchand de biens.

Bonne écoute à tous ! 

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