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À force d’entendre les mêmes ratios sur Instagram ou dans les bouquins, on finit par les prendre pour des lois mathématiques. 🛑 Pourtant, entre la théorie et la réalité d’un investisseur qui gère des dizaines de lots, il y a souvent un gouffre. Dans cet épisode solo, je mets ma casquette de financier pour déconstruire les chiffres que tout le monde répète... souvent à tort ! 🧐💸

L’idée n’est pas de vous donner des conseils de débutants, mais de confronter ces "vérités" à la réalité du terrain et de la gestion de fortune. 🚀📈

Au programme de cet épisode :

L’hérésie de la règle des 4 % : Pourquoi ce calcul est le meilleur moyen de vous décourager inutilement et pourquoi elle est inadaptée en Europe. 📉❌

Exploser le plafond des 35 % d’endettement : Comment continuer à actionner le levier bancaire quand le HCSF semble vous bloquer. 🏦💥

Le piège de la rentabilité à deux chiffres : Pourquoi chasser absolument le 13 % de rendement peut ruiner la liquidité et la revente de votre patrimoine. 🏠⚠️

La réalité du million d'euros : Entre ceux qui pensent que c’est le Graal et ceux qui disent que "ce n’est rien", on remet l'église au milieu du village. 💎💰

Bourse et fiscalité : On parle PEA, Flat Tax et pourquoi l’obsession des dividendes est souvent une erreur stratégique et fiscale. 📊⚖️

Résidence principale et cashflow : Pourquoi votre RP reste votre meilleur outil de création de capital et pourquoi le cashflow positif n'est pas l'alpha et l'oméga. 🏠✨

Les faux débats sur les dépenses : Pourquoi changer d’iPhone ou boire un café ne vous empêchera jamais d’être libre, contrairement aux mauvais choix de leviers. 📱☕️

Épargne de précaution et risques réels : Pourquoi compter en "mois de salaire" est une aberration pour un entrepreneur ou un investisseur chevronné. 🛡️🔥

Un épisode dense pour sortir des sentiers battus, arrêter de suivre la masse et piloter vos actifs avec une vision beaucoup plus pragmatique. Bonne écoute ! 🎧🔥🚀

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Également, pour donner de la force à Samir, voici le lien de son livre : https://amzn.eu/d/089PzauL

Passer de facteur à un patrimoine de 20 lots en optimisant chaque ligne de son bilan, c'est le tour de force de Samir. Dans cet épisode, on va voir comment ce fonctionnaire et père de 3 enfants a utilisé l'effet de levier pour se construire un empire immobilier en partant de zéro. 🚀

On commence par la base : comment une simple résidence principale a généré 100 000 € de cash net en 5 ans pour propulser ses investissements suivants. Samir nous raconte ses erreurs, notamment le piège du Pinel qu'il a dû pivoter en urgence en LMNP pour sauver sa rentabilité et s'adapter à sa fiscalité. 📈

Mais là où l'épisode devient passionnant pour les investisseurs, c'est sur sa stratégie d'accélération brutale 🔥: 

L'arbitrage et le crédit long terme : L'utilisation du financement sur 25 ans pour acquérir 120 000 € de SCPI via des montages spécifiques (CFCAL). 📈

L'immeuble de rapport à 13 % : Son « coup de poker » pour sécuriser un immeuble de 7 lots en faisant une offre au-dessus du prix, sans visite, pour battre la concurrence.👊

Le Hack de la RP gratuite : Le montage final pour acquérir une maison à 1 million d’euros en région parisienne, intégralement autofinancée par un cabinet médical de 4 praticiens attenant. 🏠🩺

Un épisode dense en chiffres et en stratégies d'exécution pour ceux qui veulent passer à la vitesse supérieure. Bonne écoute ! 🎧

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Prochain événement à Strasbourg (Hoerdt) le 7 novembre :toutes les informations et inscriptions sur : www.grosbillets.com/67

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Mon programme sur la fiscalité immobilière : www.grosbillets.com/fisca

Avoir 20 ans de recul sur ses propres investissements, c’est un luxe assez rare pour être souligné ! ⏳ Cette semaine, je reçois Sara qui a acheté ses premiers parkings à l’âge de 18 ans et qui, depuis, a exploré quasiment toutes les strates de l’immobilier : du studio à la division de plateaux bruts, jusqu’à la création de cabinets paramédicaux. 🏥🏘️

Ancienne banquière en gestion de patrimoine en France puis en Suisse, Sara nous apporte une vision très "chiffrée" et analytique du métier. On ne va pas faire de la théorie, mais parler de l'évolution concrète des loyers sur deux décennies et des arbitrages nécessaires pour durer sans s'épuiser. 🧠💰

Au programme de l'épisode :

L'évolution du marché du parking : Comment ses loyers sont passés de 80€ à 180€ en 20 ans et pourquoi c'est l'actif "zéro travaux" par excellence. 🚗💨

Le pivot stratégique post-Covid : Pourquoi elle a décidé de transformer ses Airbnb et ses colocations en baux longue durée familiaux pour gagner en sérénité et en stabilité. 🏠💤

🇨🇭Le modèle bancaire suisse : Tout comprendre sur l'hypothèque où l'on ne remboursepasle capital ! Une stratégie redoutable pour maximiser son cash-flow immédiat. 💸

Division de plateaux & Transformation : Comment elle a créé de la valeur en divisant des surfaces brutes et en changeant la destination de certains biens. 🛠️✨

Un échange dense sur la réalité d'un parc immobilier qu'on gère sur le long terme. À consommer sans modération par tous ceux qui veulent sortir des sentiers battus pour structurer sérieusement leur patrimoine ! 🏎️💨✨

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Exploiter sa résidence principale pour en faire un levier de richesse net d’impôts, c’est le sujet de la semaine avec mes deux invités, Mehdi et Nico du podcast "Riche d'Expériences". 🏠🔥

On commence par les débuts "hardcore" de Mehdi qui finançait ses premiers apports avec un job plutôt atypique dans les backrooms du Marais 🧼💸, avant de basculer dans la cour des grands. On voit comment il a généré 72 000 € de profit net sur sa première maison squattée sans même poser un parpaing, simplement en jouant sur l'urbanisme et la validation d'un permis de construire. 🏗️📈

Au programme de cet échange entre investisseurs qui n'ont pas froid aux yeux :

L'optimisation technique : Les secrets du "souplex" et de la fenêtre anglaise pour créer de la surface habitable valorisable là où les autres ne voient que des caves sombres. 🕳️🏢

L’offre "massacrée" : La stratégie de Nico pour débusquer des biens avec 100k € de baisse de prix et sortir des plus-values de 240 000 € après travaux. 🔥🔥🔥

L’exploitation hybride de la RP : Comment transformer son garage, son sous-sol en salle de sport ou louer des parkings pour effacer totalement son crédit immobilier. 🏋️‍♂️📦

Cap sur l'international : Pourquoi ils délaissent certains secteurs français pour la division foncière et le marchand de biens sur l’île de Madère. 🇵🇹🏝️

On aborde aussi sans tabou la psychologie de l'investisseur : la gestion du mode "All-in", la solitude du leader face aux imprévus de chantier et l'impact de ce mode de vie sur la famille et le couple. 🚧💔

Un épisode dense, réservé à ceux qui veulent arrêter de voir leur RP comme un passif et commencer à la piloter comme un actif de marchand de biens.

Bonne écoute à tous ! 

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Non, ce n'était pas mieux avant. On entend souvent dire que l'immobilier était « donné » pour les générations précédentes, mais est-ce qu'on a vraiment envie de revenir aux taux d'intérêt à 16 % et à la gestion de baux sur papier carbone ? 🏠📉

Dans cet épisode solo, je démonte les mythes sur le passé pour vous montrer pourquoi vous êtes à la meilleure époque pour bâtir votre patrimoine. On rentre dans le dur avec des sujets très spécifiques :

Le dossier DPE : Pourquoi je considère que c'est un véritable « brainwashing » et comment j'arbitre actuellement mes appartements à Metz et dans le Haut-Rhin malgré les contraintes énergétiques. 🧼🧠

Le levier des ETF : Comment passer en autopilote sur les marchés financiers. Je vous explique pourquoi nos parents n'auraient jamais pu acheter le marché mondial en un clic et comment utiliser l'avance sur titres pour financer vos prochains coups immobiliers. 💹🚀

L’IA et la gestion 2.0 : De la signature électronique aux outils d'IA pour analyser vos PV d'assemblées générales. Aujourd'hui, on gère des dizaines de lots depuis son canapé ou l'autre bout du monde, une prouesse impossible il y a 20 ans. 💻

Arbitrage de vie & Mobilité : Pourquoi l'accès au savoir (YouTube, podcasts, réseaux) et la fin du roaming changent radicalement la donne pour un entrepreneur moderne. 🌍

On fait également un point sur mes actualités : les visites de mes biens en vente et nos prochains rendez-vous physiques à Pau, Chartres et le Mastermind de Strasbourg. 🤝

Arrêtez de pleurer sur l'époque des autres et exploitez la vôtre. Bonne écoute ! 🎧

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