Bye Bye Patron : Investissement immobilier & liberté financière

Vous m'avez écrit, j'ai gardé six mails, et je réponds à chacun comme si on était en appel. Première édition de 3615 Bye Bye Patron, le format où vous posez les questions et où je réponds avec mes chiffres.
Julie hésite entre des appartements patrimoniaux et des immeubles rentables en région parisienne, et elle ne sait pas jusqu'où accepter du cash flow négatif. Je lui donne l'ordre de grandeur que j'utilise vraiment : la mensualité autour de 70 % du loyer, et je raconte le bien acheté 230 000 €, loué 1 000 € par mois, revendu 370 000 € deux ans plus tard alors qu'il me coûtait de l'argent chaque mois.
Julien vit au Luxembourg et deux collègues lui ont dit qu'un non résident devait sortir 30 ou 35 % d'apport. Je lui explique les trois voies de financement que j'ai moi-même utilisées, dans quel ordre s'y prendre, et l'apport qu'on met réellement.
Émilie investit en ETF tous les mois et dort bien. Elle se demande si elle passe à côté de l'effet de levier. Ma réponse tient en une phrase.
Olivier a six appartements depuis 2016 et s'était juré de ne jamais vendre. Je lui donne le seuil chiffré à partir duquel je me pose la question.
Patrice a 48 ans, conduit un camion en Alsace et a 26 000 € de côté. On regarde combien il peut engager sans se mettre la boule au ventre.
Romain cherche depuis trois ans autour de Rennes avec un critère à 11 % brut. Je lui dis ce que ces trois ans lui ont coûté.
🚀 Au programme :
• 0:00 Nouveau format : 3615 Bye Bye Patron, du coaching gratuit à partir de vos mails
• 2:54 Les ventes en cours, l'événement de Paris du 3 octobre, les deux dates d'Alicante
• 7:37 Julie : mélanger patrimonial et rentable, et la limite de cash flow négatif
• 10:20 La règle des 70 % : sur 600 € de loyer, une mensualité autour de 420 €
• 11:12 Le meilleur coup : 230 000 € à l'achat, revendu 370 000 € deux ans après
• 12:14 Les trois façons de sortir un bien qui se paye seul
• 16:36 Pourquoi Paris n'est pas du patrimonial
• 17:37 Julien : non résident au Luxembourg, quel apport réel
• 20:35 Les trois voies de financement quand on vit à l'étranger
• 23:21 Dix banques pour un financement de 45 000 €
• 25:48 L'apport réellement pratiqué : 10 % du projet, frais de notaire compris
• 27:25 Émilie : 100 % ETF, faut-il vraiment passer à l'immobilier
• 29:58 Les quatre leviers quand on ne veut pas d'immobilier
• 33:17 Olivier : six appartements, quand savoir qu'un bien a fini son rôle
• 36:52 Le seuil d'arbitrage : récupérer au moins 50 % du solde restant dû
• 37:11 98 000 € à l'achat, 130 000 € net vendeur, 60 000 € récupérés
• 38:24 Le bien près de la gare, et les 40 coups de pied dans la porte
• 42:43 Patrice : 48 ans, routier, 26 000 € de côté, jamais investi
• 49:47 Engager 6 à 8 000 €, garder 20 000 € de sécurité
• 51:17 À 48 ans, la question de la résidence principale et le bail des plus de 65 ans
• 54:03 Romain : trois ans de visites, 48 000 €, critère à 11 % brut
• 57:16 Les 50 % de renta qu'on gagne sur la moyenne d'un marché, et pas plus
• 1:04:06 Ce que trois ans d'attente coûtent vraiment
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📍 L'événement à Strasbourg, le 7 novembre après-midi : www.grosbillets.com/67

Trois cents épisodes. Pour celui-là, pas d'invité : je vous ouvre ma méthode en entier, comme un cadeau à ceux qui écoutent depuis le début. Tout ce que je fais depuis douze ans, dans l'ordre, avec les règles, les chiffres et ce que je refuse d'acheter.
Ma position aujourd'hui : douze ans d'investissement, environ 25 lots, entre 1,5 et 2 millions d'euros déjà revendus. Zéro impôt sur les loyers pendant toute l'exploitation grâce au LMNP, à la SCI à l'IS et au déficit foncier. Et moins de deux heures de gestion par mois, huit mois sur neuf. J'ai été confronté à toute la boucle, achat, exploitation et revente, ce qui n'est pas si courant.
Les cinq règles que je détaille : acheter liquide et savoir avant de signer à qui je revendrai, diluer le risque sur beaucoup de petits lots plutôt que sur un immeuble, minimiser le temps que l'immobilier me prend, utiliser le levier bancaire au maximum, et savoir vendre.
Ce que je refuse d'acheter et pourquoi : les immeubles, les biens atypiques, les grandes surfaces, les plans bizarres, les chantiers. Je donne l'exemple de cet immeuble à 17 % de rentabilité, à moins de 400 000 euros, qui ne trouve aucun acheteur. Et celui de mon ami qui prenait 3 000 euros de gaz par mois en 2023 sur son immeuble.
La marche à suivre, concrètement : le format de bien que je vise (30 à 55 mètres carrés), les seuils de charges à ne pas dépasser, la garantie VISALE et ce qu'elle change sur le choix du bien, ma règle d'achat en une ligne (dès que le bien se paye tout seul, je prends), et ce que le banquier regarde vraiment.
Les chiffres réels de mes reventes : un appartement acheté 230 000 euros et revendu 370 000 deux ans plus tard, un autre acheté 98 000 qu'on pourrait financer avec l'équivalent d'un SMIC et revendu 138 000 six ans après, un troisième acheté 63 000 et revendu 95 000 pour une quarantaine d'heures de travail au total. Et le piège fiscal dont je n'ai jamais entendu parler sur aucun autre podcast : en nom propre, les travaux ne se déduisent pas du calcul de la plus-value.
Enfin je réponds aux objections : est-ce que le marché 2018-2022 rend tout ça irreproductible, comment j'obtiens zéro impôt sur les loyers, combien je garde de trésorerie, ce que je pense vraiment du DPE, et pourquoi j'achète beaucoup moins aujourd'hui.
Les liens dont je parle dans l'épisode :
Le programme "Investir en Bourse en 60 minutes chrono", gratuit pour une durée limitée : www.grosbillets.com/bourse-60min
Le live gratuit du dimanche 20 septembre à 20h, on achète quoi en ce moment et comment on le finance : www.grosbillets.com/webi
La rencontre à Paris le samedi 3 octobre de 14h à 18h, près de la gare de Lyon : www.grosbillets.com/paris

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50 € de taxe foncière par an et 0 impôt sur les loyers d'habitation. Lara vit à Buenos Aires depuis 15 ans, elle garde six appartements en France, et elle répond sans vendre du rêve : l'eldorado des Français se situe-t-il vraiment en Argentine ? 🇦🇷
Troisième passage de Lara au micro, et cette fois on ne refait pas l'histoire de la mallette de billets. On compare les deux systèmes, chiffres à l'appui.
Elle a dit bye bye patron en mars dernier, après huit ans dans la même structure. Six appartements en France, deux en Argentine, et une vente en cours pour financer sa résidence principale à Buenos Aires.
On rentre dans le concret de la gestion à 12 000 km : pourquoi une conciergerie à 23 % plus TVA plus ménage ne laissait que 16 € sur une nuit à 80 €, et comment un appartement censé être vide s'est retrouvé avec cinq patrouilles de police et les pompiers à l'échelle devant la façade.
Elle donne aussi les vrais chiffres de sa vente : 72 500 € en 2021, 640 € de loyer, un prêt à 1,3 %, 200 € de cashflow, affiché aujourd'hui à 110 000 € avec 40 000 € de crédit restant. Et le casse-tête de l'imposition en non-résidente hors Europe, un sujet sur lequel même les comptables ne s'accordent pas.
Côté argentin, on regarde ce que Javier Milei a réellement changé pour un propriétaire : la loi sur les loyers supprimée, un bail redevenu un contrat entre particuliers avec la monnaie et l'indice de votre choix, et l'exonération d'impôt sur les loyers d'habitation.
Lara nuance, et c'est ce qui rend l'épisode utile : Buenos Aires n'est plus la ville pas chère qu'on imagine, un salaire de cadre y tourne entre 2 000 et 3 000 $, une résidence principale coûte environ 150 000 $, et l'exonération formalise surtout ce que tout le monde faisait déjà.
🚀 Au programme :
• Le quiz France contre Argentine : impôts, sécurité, paperasse, médecins, retraite
• 80 € la nuit, 16 € dans la poche : pourquoi elle a arrêté la courte durée
• Le faux squat, cinq patrouilles de police pour au final zéro action
• 72 500 € en 2021, affiché 110 000 € : quand vendre un bien qui marche
• Non-résident : trois statuts d'imposition et aucune réponse claire
• 50 € de taxe foncière par an et 0 impôt sur les loyers longue durée
• Un studio payé 40 000 $ cash qui sort 1 000 $ de revenus par mois
• La Patagonie du 1er au 14 novembre 2026 : glaciers, baleines et pingouins de Magellan
🇦🇷 Le voyage de Lara en Argentine et en Patagonie, du 1er au 14 novembre 2026, dont on parle en fin d'épisode : https://experiences.wayrapatrimonio.com
🎧 Nouvel épisode chaque mercredi à 7h. Abonne-toi pour ne pas rater les prochains témoignages chiffrés d'investisseurs.
⭐ Le podcast t'aide ? Laisse 5 étoiles, ça prend dix secondes et ça compte énormément pour le classement.

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📍 L'événement à Strasbourg, le 7 novembre après-midi : www.grosbillets.com/67

J'ai les appartements, j'ai les loyers, mais comment je récupère l'argent un jour ? C'est la question que personne ne pose publiquement en immobilier, et c'est tout le sujet de cet épisode solo. 💶

On parle fiscalité, PEA, assurance-vie et impôt, parce que c'est là que se joue votre sortie. Le PEA est plafonné à 150 000 € de versements et vous sort à un taux d'imposition sans commune mesure avec la tranche marginale plus les prélèvements sociaux que vous payez sur des loyers imposables. Sur l'assurance-vie, un point que beaucoup ignorent : en cas de retrait, la fiscalité ne porte pas sur la totalité du retrait, mais sur la seule part de gain. 📊

Je pose d'abord le diagnostic : votre levier bancaire baisse chaque année pendant que la taxe foncière monte et que vos amortissements réintégrés alourdissent la facture finale. Puis je déroule la carte complète des ETF : le socle World et All-World, les ETF éligibles PEA, l'indice ACWI dans lequel j'investis en ce moment, l'ETF à 0,03 % de frais, les briques pour sortir du biais américain (World ex-USA, S&P 500 Equal Weight, Stoxx Europe 600, zone euro pure sans risque de change), où parquer sa trésorerie avec un ETF monétaire overnight, et l'astuce que la plupart des détenteurs de PEA ignorent pour placer du cash à l'intérieur du PEA sans faire de retrait. 🧭

On regarde aussi ce qui coûte cher : 34 % du S&P 500 concentrés sur sept sociétés, le S&P 500 qui affiche +17,88 % en dollars mais +3,6 % en euros sur 2025, le ratio de Shiller à 40 aux États-Unis contre 20 en Europe, l'obligataire d'État à -9,9 % sur cinq ans pendant que le MSCI World faisait +83 %, et les thématiques à la mode qui ont détruit du capital : hydrogène -50 % sur cinq ans, énergies renouvelables -87 % de pire chute, cloud -45 %, luxe +2,4 %. ⚠️

Et enfin le chemin chiffré : 2 900 € par mois sur 10 ans, 960 € par mois sur 20 ans, ou bien on branche le moteur immobilier directement dedans. Un bien acheté 98 000 € et revendu 138 000 € m'a laissé 60 000 € nets avec l'amortissement du capital : ces 60 000 € peuvent peser près de 200 000 € plus tard et diviser par deux l'effort mensuel. 🚀

Deux moteurs qui travaillent en même temps, l'immobilier et la bourse. Une fiscalité plus douce. Un capital qui peut vous suivre si vous quittez la France. Et une gestion qui tient en 15 minutes par an. 🎧

Cet épisode est la suite logique de « La fusée vers le million » : on avait construit la fusée, aujourd'hui on parle de la mise en orbite. Rien de ce qui est dit ici n'est un conseil en investissement.

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À force d’entendre les mêmes ratios sur Instagram ou dans les bouquins, on finit par les prendre pour des lois mathématiques. 🛑 Pourtant, entre la théorie et la réalité d’un investisseur qui gère des dizaines de lots, il y a souvent un gouffre. Dans cet épisode solo, je mets ma casquette de financier pour déconstruire les chiffres que tout le monde répète... souvent à tort ! 🧐💸

L’idée n’est pas de vous donner des conseils de débutants, mais de confronter ces "vérités" à la réalité du terrain et de la gestion de fortune. 🚀📈

Au programme de cet épisode :

L’hérésie de la règle des 4 % : Pourquoi ce calcul est le meilleur moyen de vous décourager inutilement et pourquoi elle est inadaptée en Europe. 📉❌

Exploser le plafond des 35 % d’endettement : Comment continuer à actionner le levier bancaire quand le HCSF semble vous bloquer. 🏦💥

Le piège de la rentabilité à deux chiffres : Pourquoi chasser absolument le 13 % de rendement peut ruiner la liquidité et la revente de votre patrimoine. 🏠⚠️

La réalité du million d'euros : Entre ceux qui pensent que c’est le Graal et ceux qui disent que "ce n’est rien", on remet l'église au milieu du village. 💎💰

Bourse et fiscalité : On parle PEA, Flat Tax et pourquoi l’obsession des dividendes est souvent une erreur stratégique et fiscale. 📊⚖️

Résidence principale et cashflow : Pourquoi votre RP reste votre meilleur outil de création de capital et pourquoi le cashflow positif n'est pas l'alpha et l'oméga. 🏠✨

Les faux débats sur les dépenses : Pourquoi changer d’iPhone ou boire un café ne vous empêchera jamais d’être libre, contrairement aux mauvais choix de leviers. 📱☕️

Épargne de précaution et risques réels : Pourquoi compter en "mois de salaire" est une aberration pour un entrepreneur ou un investisseur chevronné. 🛡️🔥

Un épisode dense pour sortir des sentiers battus, arrêter de suivre la masse et piloter vos actifs avec une vision beaucoup plus pragmatique. Bonne écoute ! 🎧🔥🚀

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