Bye Bye Patron : Investissement immobilier & liberté financière

🎬 Les Coulisses de Bye Bye Patron, mon podcast privé : mes hacks, mes outils et mes trouvailles du moment, une nouvelle vidéo chaque semaine. 19 € par mois, sans engagement : www.grosbillets.com/coulisses
Sa SCI à l'IS a été refusée par la banque. Pas à cause de son apport, pas à cause de ses revenus, pas à cause du bien. À cause de la commune : trop de faillites d'entreprises y avaient été enregistrées, le dossier passait donc en catégorie professionnelle, et le comité ne voulait plus financer d'entreprise dans cette ville. Il a acheté son immeuble quand même, et il sort 15 % net.
🏠 Quatre ans plus tôt, Jocelyn servait des repas dans le restaurant de son oncle pour 1 700 € par mois. Avant ça : livreur de pizzas, mise en rayon à moins 18 degrés, chargement de camions chez Geodis pour 584 € net sur sa première fiche de paye. Il casse son CPF, ajoute de sa poche pour une formation, et se met à visiter.
💶 Le premier achat, dans le détail. Cinquante visites à Béziers sans rien signer. Une offre acceptée puis retirée au compromis, quand il découvre que l'agent porte le même nom que le vendeur. Puis un studio à Nîmes, affiché 69 000 €, acheté 57 000, financé à 1,86 %. Résultat : 250 € de crédit pour 500 € de loyer, et 8 000 € de travaux qu'il fait lui-même en un mois et demi, sauf les fenêtres.
🔑 Trois ans d'impayés. Sa deuxième locataire arrête de payer dès le premier mois. Visale prend le relais et paie pendant trois ans, jusqu'à la libération du logement début 2026. Aucune dégradation, un jugement reçu récemment. Jocelyn raconte la procédure et le conseil de l'huissier qui a débloqué la sortie.
🏢 L'immeuble. Cinq lots dans les Hauts-Cantons, affiché 132 000 €, acheté 125 000. Vingt et un mille euros de travaux faits en grande partie lui-même, 2 000 € de loyers pour 845 € de crédit. Le local commercial du rez-de-chaussée est devenu une laverie à 400 € par mois en bail 3-6-9. Et le jour du compromis, en ouvrant le placard électrique, il tombe sur un sac contenant un taser et une arme. Ce qui suit vaut le détour.
🏦 Le financement, suite. Un CDD qui bloque le dossier de résidence principale au Crédit Agricole, puis un oui immédiat au CIC obtenu grâce au notaire de la commune. Jocelyn explique aussi pourquoi la règle des trois bilans est moins bloquante qu'on le dit.
📈 Le métier d'agent immobilier, sans filtre. Plus de mille portes toquées. Un lancement en mars 2023, une première offre acceptée le 28 décembre 2023, une première commission encaissée en février 2024. Un an sans revenu de commission, avec 900 € de chômage et 500 € de loyer pour tenir. Puis 50 000 € de chiffre en 2024, 100 000 en 2025. Il détaille la rémunération des réseaux de mandataires, les 69 % qui lui reviennent, ce que deviennent les 31 % restants, et pourquoi il ne prospecte quasiment plus : 90 % de son activité vient aujourd'hui de la recommandation, et il préfère payer 300 à 600 € d'apport d'affaires que passer trois heures dans la rue.
✅ Et la partie la plus utile pour ceux qui vendent. Sa check-list : le prix avant tout, parce que dans 90 % des cas un bien qui ne part pas est un bien mal positionné. Ensuite la multidiffusion, parce que les contacts qui viennent du Figaro ou de SeLoger ne se comportent pas comme ceux du Boncoin. Puis les détails qui coûtent trois fois rien : un coup de peinture, quelques accessoires, une visite calée l'après-midi quand le bien est exposé sud-ouest, jamais un jour de pluie, et une sonnette qui marche.
🎧 Bonne écoute.

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Il y a trois ans, Claire Lambert passait dans le podcast pour raconter comment elle avait acheté 16 appartements en un an après s'être lassée de la vie sous les cocotiers. C'est resté l'épisode le plus écouté depuis. Je l'ai recontactée pour savoir ce qu'elle était devenue, et la réponse est plus intéressante que prévu.

Depuis, Claire a acheté un immeuble par an en 2024, 2025 et 2026, elle a eu deux enfants, elle a acheté sa résidence principale, et surtout elle a changé de façon de travailler. Le paradoxe qu'elle assume dans cet épisode : plus elle prend de l'expérience, plus elle met de barrières. Elle refuse aujourd'hui des projets qu'elle aurait signés sans hésiter à ses débuts, elle fait passer des charpentiers et des experts même quand aucun voyant n'est au rouge, et elle a arrêté deux Airbnb sur trois parce qu'ils représentaient 80% de sa charge mentale.

On parle financement, et sans filtre : la multibancarisation subie plutôt que choisie, dix banques vues pour un ou deux accords sur les derniers projets, le nom propre devenu impossible, et ce constat qui va en rassurer plus d'un, un débutant a aujourd'hui plus de chances de faire financer un immeuble à 200 000 euros qu'elle.

On parle aussi de sa recherche de 9% brut en Savoie et en Isère, deux départements où tout le monde jure que c'est infaisable, de sa règle de la plus-value latente avant l'achat, de la concurrence des marchands de biens, et de la vraie question qui vient après : est-ce qu'on sait revendre ce qu'on a acheté ? Je raconte de mon côté pourquoi je n'arrive pas à vendre un appartement qui sort 20% de rentabilité, et ce que ça m'a appris sur les critères réels des acheteurs.

Et puis on a beaucoup digressé, sur l'arbitrage entre remettre 100 000 euros dans quatre immeubles ou dans une maison avec un jardin, sur l'héritage et le moment où on décide de profiter, et sur le projet que Claire prépare : acheter des appartements près des hôpitaux pour loger les proches de personnes hospitalisées.

Un épisode pour les investisseurs qui ont déjà du patrimoine et qui se posent la question du rythme, du financement et de la suite.

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Dimitri paie 200 $ d'IA par mois. S'il payait la même consommation à l'API, ce serait autour de 8 000 $. C'est un peu le résumé de l'épisode : on paie aujourd'hui l'intelligence artificielle bien moins cher qu'elle ne coûte, et la vraie question est de savoir quoi en faire tant que ça dure. 🤖
Dimitri était déjà passé sur le podcast en juillet 2023. Depuis, il en a fait son métier : il accompagne des PME de 20 à 250 personnes sur l'intégration de l'IA, et il a monté sa propre plateforme d'agents après l'avoir construite pour lui.
Côté investisseur, on parle de ce qui remplace vraiment Excel : le business plan d'un bien avec le taux, le financement et la rentabilité, la page dynamique à curseurs qu'il s'est fait générer pour arbitrer le prix de vente de sa résidence principale, et la veille sur Le Bon Coin et Se Loger, celle que la version chat ne peut pas faire parce que ces sites sont bloqués. 🏠
Côté entrepreneur, c'est l'administratif qui prend cher : 500 factures Amazon récupérées une par une et classées par fournisseur pour la comptable, le connecteur bancaire qui rapproche chaque transaction de son justificatif, et 2 à 3 heures par mois qui reviennent dans la journée. Dimitri n'a pas repris d'apprenti cette année, et il explique pourquoi sans tourner autour du pot. 📊
On aborde aussi les compétences, cette façon d'arrêter d'écrire des prompts pour écrire un process avec des exemples, et l'astuce qui va avec : faire construire la compétence par le gros modèle, puis la faire exécuter par le petit. Le coût par token ne veut plus dire grand-chose, ce qui compte c'est le coût par tâche finie. ⚙️
Et on termine sur ce dont personne ne parle avant que ça arrive : les comptes bannis, les données qu'on perd avec, le serveur en France, et pourquoi séparer la donnée du fournisseur d'IA est devenu une précaution raisonnable. 🔐
🚀 Au programme :
• 200 $ par mois d'abonnement contre 8 000 $ d'équivalent API, et pourquoi ça ne durera pas
• Le business plan d'un bien et la page à curseurs pour arbitrer un prix de vente
• La veille Le Bon Coin et Se Loger que le chat classique ne peut pas faire
• 500 factures Amazon récupérées et classées, 2 à 3 heures de compta en moins par mois
• Pourquoi Dimitri n'a pas repris d'apprenti cette année
• Les compétences : un gros modèle pour les construire, un petit pour les exécuter
• Comptes bannis, RGPD et souveraineté : où vivent vos données
• 1,5 % de l'électricité mondiale dans les data centers, 3 % prévus en 2030
🤖 Ton premier salarié ne te coûtera pas un SMIC. Au boulot, c'est un agent IA qui bosse pour toi 24h/24 sur WhatsApp : il relance le locataire en retard, trie tes mails, prépare tes réponses aux voyageurs et t'envoie le point du matin avant ton café. Dimitri l'utilise pour ses propres locations. 30 jours offerts aux auditeurs de Bye Bye Patron avec le code « BBP » : www.boulot.ai/?code=BBP
🎧 Nouvel épisode chaque mercredi à 7h. Abonne-toi pour ne pas rater le prochain.
⭐ Le podcast t'aide ? Laisse 5 étoiles, ça prend dix secondes.

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Vous m'avez écrit, j'ai gardé six mails, et je réponds à chacun comme si on était en appel. Première édition de 3615 Bye Bye Patron, le format où vous posez les questions et où je réponds avec mes chiffres.
Julie hésite entre des appartements patrimoniaux et des immeubles rentables en région parisienne, et elle ne sait pas jusqu'où accepter du cash flow négatif. Je lui donne l'ordre de grandeur que j'utilise vraiment : la mensualité autour de 70 % du loyer, et je raconte le bien acheté 230 000 €, loué 1 000 € par mois, revendu 370 000 € deux ans plus tard alors qu'il me coûtait de l'argent chaque mois.
Julien vit au Luxembourg et deux collègues lui ont dit qu'un non résident devait sortir 30 ou 35 % d'apport. Je lui explique les trois voies de financement que j'ai moi-même utilisées, dans quel ordre s'y prendre, et l'apport qu'on met réellement.
Émilie investit en ETF tous les mois et dort bien. Elle se demande si elle passe à côté de l'effet de levier. Ma réponse tient en une phrase.
Olivier a six appartements depuis 2016 et s'était juré de ne jamais vendre. Je lui donne le seuil chiffré à partir duquel je me pose la question.
Patrice a 48 ans, conduit un camion en Alsace et a 26 000 € de côté. On regarde combien il peut engager sans se mettre la boule au ventre.
Romain cherche depuis trois ans autour de Rennes avec un critère à 11 % brut. Je lui dis ce que ces trois ans lui ont coûté.
🚀 Au programme :
• 0:00 Nouveau format : 3615 Bye Bye Patron, du coaching gratuit à partir de vos mails
• 2:54 Les ventes en cours, l'événement de Paris du 3 octobre, les deux dates d'Alicante
• 7:37 Julie : mélanger patrimonial et rentable, et la limite de cash flow négatif
• 10:20 La règle des 70 % : sur 600 € de loyer, une mensualité autour de 420 €
• 11:12 Le meilleur coup : 230 000 € à l'achat, revendu 370 000 € deux ans après
• 12:14 Les trois façons de sortir un bien qui se paye seul
• 16:36 Pourquoi Paris n'est pas du patrimonial
• 17:37 Julien : non résident au Luxembourg, quel apport réel
• 20:35 Les trois voies de financement quand on vit à l'étranger
• 23:21 Dix banques pour un financement de 45 000 €
• 25:48 L'apport réellement pratiqué : 10 % du projet, frais de notaire compris
• 27:25 Émilie : 100 % ETF, faut-il vraiment passer à l'immobilier
• 29:58 Les quatre leviers quand on ne veut pas d'immobilier
• 33:17 Olivier : six appartements, quand savoir qu'un bien a fini son rôle
• 36:52 Le seuil d'arbitrage : récupérer au moins 50 % du solde restant dû
• 37:11 98 000 € à l'achat, 130 000 € net vendeur, 60 000 € récupérés
• 38:24 Le bien près de la gare, et les 40 coups de pied dans la porte
• 42:43 Patrice : 48 ans, routier, 26 000 € de côté, jamais investi
• 49:47 Engager 6 à 8 000 €, garder 20 000 € de sécurité
• 51:17 À 48 ans, la question de la résidence principale et le bail des plus de 65 ans
• 54:03 Romain : trois ans de visites, 48 000 €, critère à 11 % brut
• 57:16 Les 50 % de renta qu'on gagne sur la moyenne d'un marché, et pas plus
• 1:04:06 Ce que trois ans d'attente coûtent vraiment
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Trois cents épisodes. Pour celui-là, pas d'invité : je vous ouvre ma méthode en entier, comme un cadeau à ceux qui écoutent depuis le début. Tout ce que je fais depuis douze ans, dans l'ordre, avec les règles, les chiffres et ce que je refuse d'acheter.
Ma position aujourd'hui : douze ans d'investissement, environ 25 lots, entre 1,5 et 2 millions d'euros déjà revendus. Zéro impôt sur les loyers pendant toute l'exploitation grâce au LMNP, à la SCI à l'IS et au déficit foncier. Et moins de deux heures de gestion par mois, huit mois sur neuf. J'ai été confronté à toute la boucle, achat, exploitation et revente, ce qui n'est pas si courant.
Les cinq règles que je détaille : acheter liquide et savoir avant de signer à qui je revendrai, diluer le risque sur beaucoup de petits lots plutôt que sur un immeuble, minimiser le temps que l'immobilier me prend, utiliser le levier bancaire au maximum, et savoir vendre.
Ce que je refuse d'acheter et pourquoi : les immeubles, les biens atypiques, les grandes surfaces, les plans bizarres, les chantiers. Je donne l'exemple de cet immeuble à 17 % de rentabilité, à moins de 400 000 euros, qui ne trouve aucun acheteur. Et celui de mon ami qui prenait 3 000 euros de gaz par mois en 2023 sur son immeuble.
La marche à suivre, concrètement : le format de bien que je vise (30 à 55 mètres carrés), les seuils de charges à ne pas dépasser, la garantie VISALE et ce qu'elle change sur le choix du bien, ma règle d'achat en une ligne (dès que le bien se paye tout seul, je prends), et ce que le banquier regarde vraiment.
Les chiffres réels de mes reventes : un appartement acheté 230 000 euros et revendu 370 000 deux ans plus tard, un autre acheté 98 000 qu'on pourrait financer avec l'équivalent d'un SMIC et revendu 138 000 six ans après, un troisième acheté 63 000 et revendu 95 000 pour une quarantaine d'heures de travail au total. Et le piège fiscal dont je n'ai jamais entendu parler sur aucun autre podcast : en nom propre, les travaux ne se déduisent pas du calcul de la plus-value.
Enfin je réponds aux objections : est-ce que le marché 2018-2022 rend tout ça irreproductible, comment j'obtiens zéro impôt sur les loyers, combien je garde de trésorerie, ce que je pense vraiment du DPE, et pourquoi j'achète beaucoup moins aujourd'hui.
Les liens dont je parle dans l'épisode :
Le programme "Investir en Bourse en 60 minutes chrono", gratuit pour une durée limitée : www.grosbillets.com/bourse-60min
Le live gratuit du dimanche 20 septembre à 20h, on achète quoi en ce moment et comment on le finance : www.grosbillets.com/webi
La rencontre à Paris le samedi 3 octobre de 14h à 18h, près de la gare de Lyon : www.grosbillets.com/paris

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