ÇA FAIT UN BAIL ! Podcast Immobilier

Christopher Wangen a bâti un parc de plus de 80 biens immobiliers avant de presque tout revendre. Il explique pourquoi il voit aujourd'hui dans le rachat de petites entreprises digitales la même anomalie de marché que l'immobilier de rapport il y a dix ans, et comment lui et ses associés achètent, auditent et développent ces boîtes.

🎧 L'épisode complet : https://podcasts.audiomeans.fr/ca-fait-un-bail-podcast-immobilier-3f8eaf41cebb/vous-ne-revez-pas-christopher-wangen-arrete-definitivement-limmobilier-pour-un-nouveau-business-f0431d58
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CHAPITRES
00:00 Reprise d'entreprise : faut-il du cash ?
05:12 Cas d'école : de 1,3 M€ à 8 M€ de valorisation en un an
09:59 Publicité en ligne et mailing : les leviers clés
13:30 Auditer Google et Meta avant d'acheter
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Pour ce troisième épisode avec Christopher, je reçois quelqu'un qui a bâti un parc de plus de 80 biens immobiliers (environ 12 millions d'euros d'opérations entre la France, Budapest, le Sénégal, le Mexique, Tulum et Bali) avant de presque tout liquider pour ne garder que 2 à 3 biens.
On décortique ensemble pourquoi, avec quelle méthode de calcul : raisonner non plus sur le prix d'achat mais sur le ROI net du cash réellement récupérable si on vend aujourd'hui, avec un seuil personnel de 25% net en dessous duquel il préfère vendre, et un deuxième critère basé sur la LTV (part de crédit restant).
Il explique aussi pourquoi il refinance sa résidence principale malgré un crédit à 1%, et compare les performances obtenues en replaçant son cash sur le crowdfunding immobilier, Bitcoin et la reprise d'entreprise : 111% sur trois ans contre 11% s'il était resté en immobilier pur.
On ouvre enfin sur sa nouvelle thèse d'investissement, le rachat de petites entreprises digitales sous-valorisées, avec un exemple concret passé de 1,3 à 8 millions d'euros de valorisation en un an grâce au marketing digital.
Christopher y annonce en direct l'arrêt de ses formations, de son accompagnement et de son activité immobilière après huit ans.
Un épisode dense et très chiffré pour quiconque possède de l'immobilier et se demande s'il doit encore garder, refinancer ou vendre dans le contexte actuel de taux et de dette française.

CHAPITRES
0:00 Intro : pourquoi il a vendu 80 biens
1:54 80 opérations immobilières, 12 M€ investis
8:27 Hausse des taux et marché immobilier
10:57 ROI du cash net : la règle des 25 %
21:48 LTV : le deuxième critère pour vendre
25:10 Dette française, OAT et taux immobiliers
28:01 Refinancer sa résidence principale à 4,5 %
35:57 Crowdfunding, Bitcoin, entreprises : 111 %
40:33 Reprise d'entreprises digitales sous-valorisées
56:19 Arrêt de l'immobilier après 8 ans
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Léo Nardecchia, ancien directeur financier passé par la chasse immobilière, mène des opérations de marchand de biens : il détaille, chiffres réels à l'appui, le rachat d'un immeuble atteint de mérule à Lisieux, revendu en deux lots.

Dans ce focus :

• Le coût de revient d'une opération : 274 000 € d'achat frais d'agence inclus, frais de notaire réduits de 7 400 €, traitement de la mérule à 6 500 €
• Revendre séparément l'immeuble de huit lots et les 12 garages, en net vendeur
• Les trois façons de financer un marchand de biens : banque, crowdfunding, prêt d'investisseurs privés à 10 % avec caution personnelle
• Mérule, locataires sous tutelle : d'où vient la décote d'un immeuble
• Vente forcée et prudence : n'engager aucun frais avant d'être propriétaire
• Traiter la mérule : diagnostic parasitaire, prestataire certifié, garantie décennale pour rassurer les acheteurs
• Division cadastrale ou mise en copropriété : découper le terrain ou découper l'immeuble
• Le droit de préemption de la mairie et l'indemnité versée à l'acquéreur initial
• Pourquoi une opération simple à 20 % de marge vaut parfois mieux qu'une opération complexe

Et vous, vous visez la grosse marge sur un dossier compliqué ou la marge plus faible sur une opération simple ?

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CHAPITRAGE
00:00 Locatif ou marchand de biens
02:14 Financement bancaire du marchand de biens
04:56 Mérule et locataires : sources de décote
06:27 Vente forcée et frais engagés
10:40 Division cadastrale ou copropriété
13:56 Marge faible, opération simple
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Dimitri Bougeard, avocat en droit et fiscalité immobilière et lui-même investisseur, fait en direct le bilan juridique et fiscal du patrimoine de Jérémy : objectifs, avis d'impôt, structures et holding.

Dans ce focus :
• Le tableau à tenir pour son banquier : date d'achat, prix d'achat, valeur actualisée et patrimoine net
• Pourquoi la banque ne prête pas sur la garantie, mais comment un patrimoine net solide aide à dépasser les 35 % d'endettement du HCSF
• Revenus à consommer ou capitalisation : l'objectif qui change toute la stratégie
• Arbitrer salaire et dividendes : augmenter son salaire pour ajouter un bien en LMNP sans basculer en LMP
• Déficit foncier et BIC meublé ne se compensent pas, et les dividendes ne comptent pas dans le seuil LMP
• Un bien par SCI : pourquoi c'est presque toujours une erreur, sauf immeuble de rapport à 1 M€
• Taux réduit d'IS jusqu'à 42 500 € de bénéfice : il faut 100 à 150 000 € de loyers pour le dépasser
• Revendre les parts d'une SCI à l'IS : crédit plus difficile, décote liée à l'amortissement, garantie de passif
• Holding : faire remonter la trésorerie d'une société d'exploitation vers une SCI, et les autres raisons d'en créer une

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CHAPITRAGE
00:00 Bilan patrimonial immobilier : la méthode
01:18 Patrimoine net et capacité d'emprunt
02:37 Définir ses objectifs d'investisseur
06:40 Salaire ou dividendes face au LMP
10:01 Déficit foncier, BIC et seuil LMP
13:21 Revendre ses parts de SCI à l'IS
15:29 Holding : recycler la trésorerie en SCI
17:52 Holding : plus-value, rémunération, transmission
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Julien Calamote, investisseur toulousain et fondateur d'une société d'investissement locatif clé en main, fait aussi du marchand de biens : il raconte sans filtre ses opés à perte et l'immeuble qu'il a financé en revendant une partie des lots.

Dans ce focus :

• Se lancer en marchand de biens avec une approche pro, même sur de petites marges, alors que les banques prêtent surtout aux gros projets
• Du flip d'appartements à la division de bâti, puis à la division foncière
• Division foncière : 50 000 € de perte quand le marché se retourne, et comment limiter la casse avec une autre opé dans la même société
• Un terrain vendu deux fois à des promoteurs qui se retirent, et un crédit in fine reconduit d'un an
• Être appelé par l'agent avant la mise en vente : 8 lots tous loués, 14 % de rendement brut, aucun gros travaux
• Garder l'immeuble en SCI familiale : 1 000 à 1 200 € de cash-flow positif par mois
• Le business plan de marchand : 629 000 € de revente estimée net vendeur, 210 000 € de marge sur le papier
• Précommercialisation, frais de notaire réduits avec l'engagement de revendre, et 4 lots revendus qui couvrent presque toute l'acquisition
• Le réseau d'agents construit sur la durée : la vraie condition pour être à la source des affaires
Et vous, vous revendez tout à la découpe ou vous gardez une partie des lots en patrimoine ?

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CHAPITRAGE
00:00 Se lancer en marchand de biens
01:15 Division foncière : une opé à perte
02:59 Crédit in fine et promoteur défaillant
04:51 Immeuble de rapport à 14 % brut
07:08 Business plan et marge de marchand
09:23 Réseau d'agents : être à la source
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